天风证券发布的招商蛇口2024年中报点评报告显示，上半年公司实现营业收入512.73亿元，同比微降0.33%；但归母净利润14.17亿元，同比大幅下滑34.17%，每股收益则同比减少50.00%。业绩下滑主要由于开发业务利润结转率下降和子公司股权投资收益减少所致。
尽管收入基本持平，但利润端表现不佳。公司上半年毛利率为11.98%，同比下降4.28个百分点，开发业务毛利率更减少了5.58个百分点，显示项目平均结转单价下降及结转产品类型和体量等因素的负面影响。开发业务收入399.03亿元，占总营收比重的77.82%。
销售方面，公司聚焦核心城市市场，24H1签约销售面积438.71万平方米，同比减少35.86%；签约销售金额1009.52亿元，同比下降39.34%。尽管如此，核心城市的市场表现依然坚挺，其中强心30城销售贡献占比达91%，核心10城贡献占比66%。
公司在投资方面采取更为审慎的态度，24H1共获取7宗地块，总计容建筑面积80.13万平，总地价146.14亿元，投资强度为14.48%。此外，公司获取代建项目26个，新增管理面积178万平。
在债务管理上，公司短债占比降低，融资成本显著下降。24H1末剔除预收账款的资产负债率为62.42%，净负债率59.17%，现金短债比1.63。公司银行融资占比64.6%，一年内到期的有息债务占比降至16.7%。公司24H1新增融资成本3.01%，综合资金成本降至3.25%，较年初降低22个基点。
公司资产运营稳健，商业及公寓业务增势良好，24H1全口径资产运营收入36亿元，同比增长15%，EBITDA达18.95亿元，同比增长14%。
天风证券认为，考虑到行业因素导致毛利率回落，调整招商蛇口2024-2026年的归母净利润预测分别至68.25亿元、76.90亿元和88.18亿元，维持“买入”评级。
风险提示方面，公司需要关注房屋销售和房价不及预期，以及宏观经济状况对公司业绩的影响。