深圳市物业发展（集团）股份有限公司（深物业A，股票代码：000011，深物业B，股票代码：200011）在近日举行的特定对象调研中，详细介绍了近年来的业务拓展策略、土地储备情况及未来资本开支计划。公司副总经理兼董事会秘书张戈坚，投资发展部冯亮，财务管理部宋薇，董事会办公室陈倩颖和欧东汝出席了此次活动。
公司表示，目前租赁物业主要体现在投资性房地产科目中。关于同业竞争问题，公司指出，国资体系内一般不认定为同业竞争，但与其控股股东深投控旗下企业存在同业竞争现象。
深物业A当前拥有惠阳淡水和海口红旗镇等土地储备，并积极推进大湾区城市更新项目。公司近年来通过招拍挂和城市更新方式取得了虎门滨海港湾花园、光明御棠上府、龙华澜湖时代及扬州深扬数智城四个项目，拿地节奏保持平稳。公司目前按照“以销定产”原则，根据各区域房地产市场变化，合理安排开发和销售节奏。
在商管业务方面，公司透露，大股东支持公司坚持主业，努力打造市场化运作的商置物业平台。深物业A正从纯粹住宅开发向全产业链运营模式转型，形成了从项目获取到租赁和物业管理的全过程全产业链优势。此外，公司正以国贸商场改造为契机，试点商管平台，将可能对其他资产进行类似的资产升级计划。
尽管国贸商场目前尚处于空置状态，但深物业A对长远前景持乐观态度，预期改造完成后将提升商场质量，吸引更高质量租户，提高租金水平。财务数据方面，公司提到近三年的现金分红比例均超过40%，未来将继续坚持稳定回报股东的理念。
对于资本开支计划，公司今年主要投入于国贸商场改造，预算约为1.8亿元。截至目前，今年尚未新增土地储备，主要集中于存量去化和销售方面。光明御棠上府和龙华澜湖时代项目已开始预售，市场反应良好。公司还提到，110多亿元的存货基本都处于在建状态。
深物业A品牌输出定位于中高端市场，扬州项目则主要面向改善性住房客群。此外，公司将通过加快销售去化和短期、长期融资结合的方式保持现金流稳定，解释当前现金流为负的原因在于在建项目投入及市场环境影响下销售去化放缓。
在此次调研中，来自中信证券的刘河维、易方达基金的唐博伦及生名扬参与了相关讨论。据了解，公司一直高度重视投资者回报工作，今后也将继续关注市场动态，积极调整战略以适应变化。